Les SCPI sont des Sociétés Civiles en Placement Immobilier ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif, souvent des immeubles de bureau et en Ile-de-France notamment.
Pour des questions de rendement ou de diversification, les investisseurs français se posent parfois la question de la détention de SCPI dans une assurance vie luxembourgeoise.
Cela est-il possible et est-ce une bonne idée ?
Qu’est ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier est une société civile immobilière (SCI) de type particulier.
Comme elle est autorisée à faire publiquement appel à l’épargne (depuis l’ordonnance du 22 janvier 2009, il faut dire « à offrir au public des titres financiers »), elle est strictement encadrée par un régime juridique très protecteur pour l’épargnant, codifié pour l’essentiel aux articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier.
En échange des fonds collectés auprès des investisseurs, en majorité des particuliers, elle leur remet des parts sociales.
Avec l’argent collecté, la SCPI achète des immeubles dont elle perçoit les loyers.
Après déduction de tous les frais (entretien, gestion, impôts locaux, assurances, etc.), elle redistribue le résultat aux associés, chacun en proportion du nombre de parts qu’il possède.
Généralement le rendement d’une SCPI se situe entre 3 et 4% aujourd’hui.
SCPI à capital variable et d’autres à capital fixe.
SCPI à capital fixe
Le capital de la SCPI ne pourra évoluer que par augmentations de capital successives jusqu’à atteindre le capital plafond qui a été défini par ses statuts.
Entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeurera fixe.
Par conséquent, si un investisseur veut se retirer de la SCPI, il lui faudra trouver des acheteurs qui rachètent ses parts de façon à ce que le capital ne soit pas modifié.
SCPI à capital variable
Les SCPI à capital variable bénéficient d’un avantage appréciable : la société s’engage dans certaines limites à reprendre les parts des associés qui souhaiteraient récupérer leur épargne.
Si elles ne trouvent pas repreneur au terme d’un certain délai, les parts correspondantes sont annulées et le capital de la SCPI diminué d’autant.
Les SCPI et l’assurance vie Luxembourg
Depuis plusieurs années les meilleures compagnies d’assurance françaises autorisent les clients à investir dans des SCPI au sein de leur contrat d‘assurance vie, avec pour objectif d’augmenter le rendement de l’assuré.
Cette possibilité n’est cependant pas permise par toutes les compagnies d’assurance. Certaines acceptent les SCPI dans les contrats luxembourgeois et d’autres ne le font absolument pas.
Au Luxembourg, seules un nombre limité de compagnies d’assurance acceptent la détention de SCPI au sein de l’assurance vie luxembourgeoise.
Il est parfois possible de détenir jusqu’à 50% de SCPI dans un contrat d’assurance vie au Luxembourg.
Il est à noter toutefois que la détention de SCPI dans une assurance vie luxembourgeoise nécessite impérativement la mise en place d’un Fonds Interne Dédié (FID).
Notre avis sur la détention de SCPI au Luxembourg
Depuis la remontée des taux en 2021, nous sommes désormais réservés sur l’acquisition de SCPI dans l’assurance vie luxembourgeoise ou en direct.
En effet, l’histoire a prouvé que l’évolution de l’immobilier dépend de l’évolution des taux directeurs (et donc des taux d’emprunt) et de l’accès au crédit. Quant au rendement délivré par SCPI il ne cesse de baisser.
Enfin, compte tenu des montagnes de liquidités reçues par des SCPI ces dernières années, certaines d’entre elles ont acheté des actifs (immeubles, entrepôts, …) avec une analyse moins aboutie que par le passé.
Si vous devez détenir des SCPI, nous vous suggérons d’en limiter le montant à 20% max de votre patrimoine financier.
25 ans d'expérience en Banque Privée Master ESCP en Gestion de Patrimoine
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